Тұрғын үй нарығының даму жағдайы
Тұрғын үй нарығының даму жағдайы
(Маңғыстау облысы материалында)
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды орынға ие болды және Қазақстанда Мемлекеттік Тұрғын Үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі, бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясының басым бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыз 2004 ж. Қазақстан халқына жолдауында тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың бірі, 2005ж. жолдауында тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде болды. Елде бағдарламалардың қабылдануы оң нәтижелер беруде, ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу және тұрғындарды қол жетімді үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады. Бағдарламаның мақсаты:
— ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты дамыту;
— тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
— жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
— тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымын дамыту;
— ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін дамыту болып табылады.
Қазіргі тұрғын үй нарығының инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету бағыттарын талдау елдің-әлеуметтік экономикалық мәселелерін шешуде қажетті болып табылады. Бірақ нарықтың даму мәселелеріне арналған ғылыми – тәжірибелік еңбектер әлі де жеткіліксіз, нарықтың даму деңгейі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі басты ерекшеліктері ескерілмей, тұрғын үй құрылысы мәселесін шешудің әдістемесі нақты қарастырылмайды. Бұл нарық жағдайына сәйкес барлық уақытта жаңаша шешім қабылдауды қажет етіп, тақырыптың таңдалуы мен өзектілігін айқындайды.
Тақырыптың ғылыми зерттелу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері, тиімді қызмет етуі туралы экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты қарастырылған, Дж. М. Кейнс, А. Смит, Ф. Энгельс, Э. Хансен, Р. Харрод және т.б.
Сонымен қатар шетелдік ғалым экономистер еңбектерінде тұрғын үй нарығы зерттелген: Т.Г. Зайнуллин, Н.Г. Лукянова, В.Л. Ясько, О.Э. Бессонова, С. Глазунов, В. Самошин, В.В. Бузырев, В.С. Чекалин, М.А. Федотова, И.В. Довдиенко, И.А. Рахман, Г.М. Стерник, В.И. Ресин, А.В. Стулов, Ю.В. Пашкус және т.б.
Н.А. Назарбаев, Н.К. Мамыров, У.К. Шеденов, К.А. Сагадиев, C.Б. Абдыгаппарова, Р.А. Алшанов, Е.А. Туркебаев, Ұ.М. Искаков, Т.М. Утин, Ч.Н. Чанның, Ө.Қ. Есқараевтың, Е.Б. Жатканбаев, У.К. Шалболова, Г.Б. Халелова, К.В. Онлабаев, Л.Б. Кулумбетова, С.А. Илашова, А.К. Кошанова, Г.В. Косолапов, Н.С. Шыныбеков, Т.Б. Баяхметов, И.Ю. Бенке, А.К. Мусанова және т.б. ғалымдар мен басқа да авторлардың ғылыми еңбектерінде нарық зерттеліп, қарастырылған.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Зерттеудің мақсаты тұрғын үй нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар, кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған мақсаттарға байланысты мына міндеттерді зерттеу қарастырылған:
• нарық механизмін талдау, тұрғын үй нарығын одан әрі дамытудың ғылыми аспектілерін зерттеу;
• шетелдік тұрғын үй нарығының дамуындағы тәжірибелерді зерттеу;
• отандық тұрғын үй нарығының даму тенденциясын зерттеу және мәселелерін анықтау;
• Маңғыстау облысындағы бастапқы, екінші тұрғын үй нарығына, тұрғын үй субъектілері қызметіне, нарық объектілеріне, тұрғын үй құрылысына, баға деңгейіне және төлемқабілетті сұранысқа талдау жүргізу;
• ұлттық, аймақтық тұрғын үй нарығын дамытушы бағдарламалардың қызметін талдау және оны әрі қарай дамытуда ұсыныстар жасау;
• тұрғын үй сферасын жетілдіруде ұсыныстар жасап шығару.
Зерттеу объектісі- Қазақстан Республикасы, Маңғыстау облыстық тұрғын үй нарығы, нарық инфрақұрылымы, нарық жүйесі мен институттары.
Зерттеу пәні (заты)- Тұрғын үй нарығының қызмет ету процессіндегі пайда болған нарықтық экономикалық қатынастардың дамуы.
Зерттеудің теориялық және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист-ғалымдардың ғылыми еңбектері; заңнамалар; нормативтік актілер; құжаттар; мемлекеттік және жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық мекемелердің көрсеткіштері; тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық ақпараттар, www-серверлер материалдары.
Зерттеу барысында әр түрлі әдістер қарастырылды: мәлеметтерді талдау, салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Диссертациялық жұмыстың ғылыми жаңалығы. Қазіргі кезеңде тұрғын үй нарығын зерттей отырып, тиімді дамытудың қажетті жақтары мен бағыттарын анықтау басты шарт болып табылады. Зерттеу барысында алынған төмендегi нәтижелер диссертациялық жұмыстың ғылыми жаңалығын анықтайды:
• автордың тұрғын үй нарығы және тұрғын үйдің тауар ретіндегі теориялық ерекшеліктеріне ғылыми анықтамасы;
• шетелдік нарық тәжірибесіне зерттеу және талдау жүргізе отырып, тұрғын үй нарығын жетілдіру әдістерінің негіздемесі;
• отандық тұрғын үй нарығының даму ерекшелігі, даму периодын анықтауы мен даму жағдайына баға беруі;
• Маңғыстау облысы аймақтық тұрғын үй нарығының негізгі мәселелерін анықтауы;
• тұрғындар жалақысы мен қол жетімділік көрсеткіштері, құрылыстың әсерін нарықта анықтаудағы әдістемесі;
• тұрғын үй нарығы және құрылысты дамыту бағыттарына жасаған ұсыныстары.
Қорғауға шығарылатын қағидалар:
• экономикадағы тұрғын үй нарығы және тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекше белгілері;
• шетел тәжірибесі негізінде тұрғын үй нарығындағы құрылыс пен сату стадиясының жетілдірілуі;
• Қазақстандағы тұрғын үй нарығының даму кезеңдері мен қалыптасу процессінің периодтары;
• Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығын дамытушы факторлар;
• тұрғын үй нарығындағы жалақы, құрылыс, баға факторларының әсерлерін анықтау әдістемесі;
• Мемлекеттік, жергілікті бағдарламалардың мәселені шешудегі қажеттілігі мен қолайлығының ғылыми негізделуі;
• тұрғын үй нарығындағы құрылысты арттырушы ұсыныстар.
Зерттеу жұмысының ғылыми-тәжірибелік маңыздылығы. Диссертациялық жұмыста жасалынған қорытындылар мен ұсыныстар жергілікті басқару органдары мен басқа да тұрғын үй институттары қызметінде, арнаулы курстар мен дәріс материалдары ретінде қолданылуы мүмкін.
Зерттеу нәтижесінің басылымдарда жарық көруі (апробациясы). Зерттеудің жекелеген негізгі теориялық тұжырымдары мен нәтижелері келесі халықаралық ғылыми-тәжірибелік конференцияларда: «Қазақстан Республикасы экономикасының қаржы тетігін дамытуды жетілдіру-бәсекелестілікке қабілеттіліктің айғағы» (Қ.А. Ясауи атындағы Халықаралық қазақ-түрік университеті, Шымкент, 2007); «Концептуальные основы современной эпохи и Казахстанская модель социально-экономического развития» («Туран» Университеті, Алматы, 18-19 қазан 2007); «Экономика, бизнес және білім беру саласындағы жаңа үрдістер» (Халықаралық Бизнес Университеті, Алматы, 8 қараша 2007); «Научное пространство Европы-2008» (Украина, 16-31 сәуір 2008), сонымен қатар Халықаралық бизнес университетінің Хабаршысында, «Ізденістер» Қазақ Ұлттық Аграрлық Университеті, КазЭУ Хабаршысы және өзге де басылым беттерінде баяндалып жарық көрді.
Диссертациялық жұмыс нәтижелері Маңғыстау облысының кәсіпкерлік және өнеркәсіп департаменті қызметі барысында және РМҚК Каспий Мемлекеттік Технологиялар және Инжиниринг Университетінің оқу процессінде қолданылды. Диссертация материалдары, зерттеудің теориялық бағыттары оқу процессі мен жұмыс бағдарламаларын, оқу-әдістемелік кешендерді құрастыруда және пәндер бойынша дәріс оқу барысында қарастырылды.
Басылымдар. Зерттеудің негізгі бағыттары мен қорытындылары Қазақстан Республикасы Білім және ғылым Министрлігінің Білім беру және ғылым саласындағы бақылау Комитеті ұсынған басылымдарда жарияланды, жалпы көлемі 4,0 б.б. құрады.
Жұмыстың құрылымы. Диссертациялық жұмыс кіріспеден, үш негізгі бөлімнен, қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан тұрады.
НЕГІЗГІ БӨЛІМ
Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет ете отырып басты қажеттіліктерін қанағаттандырады, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Бұл тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып табылады. Қазіргі таңда Қазақстандықтардың тұрғын үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарлап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы да басты мәселеге айналған.
«Тұрғын үй нарығының құрлымы мен қызмет ету механизмінің теориялық негіздемесі» атты бірінші тарауда тұрғын үй нарығы, тұрғын үй нарығының жіктелуі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекше белгілері және Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы кеңінен талданады. Автордың тұрғын үй нарығына жүргізілген зерттеулері нәтижесінде тұрғын үй нарығы — тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен болатын: сату, сатып алу, айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру, кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын бастапқы және екінші нарықтағы экономикалық қатынастар мен олардың қалыптасуы ретінде сипатталды. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді. Тұрғын үй экономикасы микроэкономикалық деңгейде бір бөлім ретінде қарастырыла отырып, екі түрлі бағытта жіктелді: біріншіден — тұрғын үй қорының нарығы және екіншіден — тұрғын үй қорымен болатын тұрғын үй қызметтерінің нарығы. Бұл анықталғандар негізінде тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесі төмендегі сызба түрінде бейнеленді (сызба 1).
Ескертпе: автордың құрастыруы
Сызба 1- Тұрғын үй нарығының жіктемесі
Тұрғын үйлердің адам өмірі және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам, қоғам дамуымен күн санап өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие болмауы мүмкін. Нарықта ұзақ мерзімде өнім саны жоғарлап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай.
Тұрғын үй қорына жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілерін анықтай отырып, төмендегі сызба түрінде ұсынамыз (сызба 2).
Ескертпе: А.Л. Борисов, Э.Я. Бубес, Н.Г. Ревунова тұжырымдары негізінде автормен құрастырылды
Сызба 2 — Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері
Тұрғын үймен болатын қатынастарға байланысты нарықта жүргізілетін операцияларға агенттіктер қызметтері қажет етіледі, дұрыс ұйымдастырылған нарық жоғары сатып алыну мүмкіншілігін ұсынады. Осыған орай шетел тәжірибесінде, экономикасы дамыған елдерде тұрғындардың қаражатын тарту, құрылыстар жүргізу үшін несиелік-қаржы механизмі жетілдірілген. Құрылыс стадиясы мен сату стадиясының арасы бөлінген жобаны қаржыландыру құрылыс фирмасымен, несие арқылы жүргізіледі, одан кейін тұрғын үй тапсырыс берушіге ұсынылады. Егер тұрғын үй тұруға немесе жалға беруге бағытталмай сатылуға арналса, әрі қарай тапсырыс берушінің өзі сату мәмілелерін жүргізеді.
Бұл тұрғын үй құрылыс компаниялары қызметін біраз жеңілдеткен, сондықтан нарыққа жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үй құрылысы нарығын ұйымдастырудың негізгі бағыттарын ұсынамыз (сызба 3).
Ескертпе — www. IRN.ru ақпараттары негізінде автордың құрастыруы
Сызба 3 — Тұрғын үй құрылысы нарығы қызметін ұйымдастырудың жіктемесі
Бұл байланыстардың арасы алшақтап, нарықта толық қанды қызмет етуші субъектілер пайда болған жағдайда экономикалық тиімділік жоғары болады, оған банктер мен қорлардың, холдингтердің, құнды қағаздар нарығының да қатыстырылуы қажетті деп санаймыз.
Қарастырылғандар біздің ұйғаруымызша тұғын үй нарығын басқару тұжырымдарын қалыптастыруда қажет етіледі және зерттеулер нәтижесі тұрғын үй нарығының қызмет етуі барысындағы ерекшеліктердің негізделуіне мүмкіндік берді, олар:
1. Тұрғын үй қоры және тұрғын үй қызметі нарығы біріге отырып жалпы тұтас бір нарықтық құрылымды береді. Тұрғын үй қорының нарығына — бекітілген талаптарға сай, тұруға жарамды тұрғын үй ғимараттары мен салынудағы тұрғын үй құрылыстары жатады, көлемі алаңына байланысты әрбір пәтерлермен анықталады және осы пәтерлер тұрғынның қажеттілігін қанағаттандыра отырып, «тұрғын үйі» атына ие болады. Әрбір тұрғын үй объектісі ұзақ уақыт қолданыста бола отырып, қызмет етеді. Ал нарықтың дамуына қарай оның қызмет ету аясы да кеңейе түскен және ауқымы да ұлғайған, мысалы: бастапқыда қорғаныс, өмір сүру, демалу ортасы болса, қазір кепілге қою, мұраға қалдыру, инвестициялау, жалға беру және т.б. объектісі болуда. Осы қасиеттері тұрғын үй қызметі нарығының қалыптасуына тікелей әсер етеді.
Тұрғын үй қызметі нарығының шамасы тұрғын үй бағасына әсер етеді, ал ол өз кезегінде сұранысқа тәуелді болады. Тұрғын үй қорына сұраныс пен ұсыныс уақыт факторымен анықталады, біз ұзақ және қысқа мерзімдегі уақыт факторына байланысты олардың шамасының өзгеретіндігін тұрғын үй қорларының ерекше белгілерінің болуымен байланыстырамыз.
2. Тұрғын үй нарығында жаңа құрылыс объектілерінің салынуы мен бұрынғы тұрғын үй қорының қолданыста болуы нарықты екіге бөледі: тұрғын үйдің I-ші нарығына және тұрғын үйдің II-ші нарығына. Тұрғын үйдің I-ші нарығы немесе бастапқы нарығы жаңадан салынған тұрғын үйлерден құралады, бұл қаражаттың тұрғын үй нарығына салынуына байланысты, сатып алушының тапсырысы бойынша, жекелеген жобаларға қарай тұрғызылады. Оның бағасы мен салыну көлемі екінші нарықтың сиымдылығы мен бағалық алшақтылығына тәуелді болады. Бірінші нарықта алынып, қайтадан сатылуға түскен тұрғын үйлер екінші нарыққа өтеді. Осы екінші нарықтағы тұрғын үйлердің бағасының төмен болуы мен сатушылардың көлемі бірінші нарыққа тікелей әсер береді. Олардың шамадан тыс көп болуы бастапқы нарық қызметіне кері әсерін тигізеді.
Сондықтан бастапқы және екінші нарық арасында бағалық, құрылыстың ерекшелігі, сапалық және т.б. алшақтық болуы қажет, бастапқы нарықта салыстырмалы жоғары сапалы тұрғын үйлердің салынуы бағасының салыстырмалы жоғары болуына әкеледі, ал бағаның барлық шығындарды жабуы жаңа тұрғын үйлер құрылысының одан әрі тұрақты жүруін ынталандырады.
3. Тұрғын үй нарығы қызметі құрылыс саласы бойынша ұйымдық басқаруды қажет етеді. Нарықты ұйымдастыру: құрылыс пен сату стадиясы арасында алшақтықтың болуын және әр қайсысының өз алдына қызмет етуінің қажет болып табылатындығын көрсетеді. Сондықтан құрылыс саласында тек соған бағытталған өнеркәсіп жұмылдырылса, ал сату стадиясында маманданған қызмет етушілермен операциялар жүргізілсе нарық қызметінің ұйымдастырылуы ұтымды болады.
4. Экономиканың даму жағдайы да тұрғын үй нарығына тікелей әсер ететіндігін байқалтты, егер халықтың экономикалық белсенділігі мен төлемқабілеттілігі артса, тұрғын үйге және тұрғын үй тауарларына деген сұранысы артып, бұдан тізбектік түрдегі экономикалық әсер пайда болады.
5. Тұрғын үй нарығында әлеуметтік-экономикалық мәселелердің қарастырылуы мен нарықты мемлекеттік реттеудің қажеттілігі. Тұрғын үй нарығы жалпы жылжымайтын мүлік нарығына қарағанда сол аймақтағы, елдегі тұрғындардың қажеттілігін қанағаттандыруға, әлеуметтік, тұрмыстық жағдайына тікелей бағытталған. Табысқа қарағанда жоғары бағалануы кейбір тұрғындарды баспанасыз қалдыруы да мүмкін, сондықтан бұл нарықтық экономикада мемлекет тарапынан басқаруды қажет етеді, яғни жеңілдіктер мен мемлекеттік қолдаулар арқылы. Бұл жоғары бағадағы, нарықтық экономикасы дамыған елдердің өзінде кездесетін жай.
Қазақстандық нарықтың дамуы, тұрғын үйлерге бағаның белгіленуі 1991ж. бастап, нарықтық экономиканың қағидасына сәйкес, сұраныс пен ұсыныс бойынша жүрді, бастапқыда бұл тұрғын үйдің төмен бағада сатылуына әкеліп, құрылыс компанияларын шығынға ұшыратты да, одан кейінгі жылдары нарықта тұрғын үй сауда-саттығымен айналысушылардың қызметі дами бастады. Қазақстанда 1991-2008 жылдары аралығында тұрғызылған тұрғын үйлер алаңын іске қосу нарықтық экономиканың қалыптасуына дейін жоғары болып, кейін өзгеріске ие болғандығын төмендегі кестеден байқауымызға болады (кесте 1).
Кесте 1 — 1991-2008 жылдары аралығында Қазақстан Республикасындағы тұрғын үйлерді енгізу
Жылдар Тұрғызылған тұрғын үйлер аумағы, (барлығы) Олардың ішінде жеке құрылысшылармен
мың шаршы метр өткен жылға, % пәтер
саны,
мың мың
шаршы
метр өткен жылға, % пәтер саны,
мың
1991 6130 77,9 84,5 1133 97,3 11,2
1992 5046 82,3 67,0 1122 99,0 10,5
1993 3856 76,4 48,4 1057 94,2 9,4
1994 2322 60,2 28,8 764 72,3 6,7
1995 1663 71,6 20,4 628 82,2 5,2
1996 1407 84,6 15,7 699 111,3 6,1
1997 1344 95,5 13,9 851 121,7 7,0
1998 1132 84,2 10,5 803 94,4 6,7
1999 1105 97,6 9,6 843 105,0 6,6
2000 1218 110,2 10,9 910 107,9 7,4
2001 1506 123,7 12,5 1094 120,2 8,5
2002 1552 103,1 12,6 1159 105,9 8,8
2003 2111 136,0 18,2 1432 123,6 11,3
2004 2591 122,7 21,9 1781 124,3 13,5
2005 4992 182,4 43,8 2505 145,2 19,3
кестенің жалғасы
2006 6245 125,1 54,5 3680 146,9 29,6
2007 6679 107,0 57,5 3856 104,8 31,3
2008 6848 102,5 58,8 3527 91,5 27,7
Ескертпе — Қазақстан Республикасы Статистика агенттігі «Жедел-ақпарат» көрсеткіштері негізінде автордың құрастыруы
Кестедегі мәлеметтерден Қазақстандық нарықта тұрғын үйлерді енгізу 2000ж. бастап өсе бастағандығын байқаймыз, 2003ж. жеке салушылардың нарықтағы беделдігі арта бастады, олармен салынған тұрғын үйлердің жалпы алаңы өсімге ие болып, 123,6% пайызды құрады, жерге деген сұраныс пайда болып, жер алуға үміткерлер саны барлық аймақтарда өсті де жерге кезек қойылды. Тұрғын үй жеке меншік объектісі ретінде ғана емес, оны жалға беру арқылы табыс табу, болашаққа инвестициялау үшін де маңызды орынды иелік етті.
Жүргізілген зерттеулер нарыққа әсер етуші факторлардың бірі баға болғанын көрсетті, ол ипотекалық несиелендірудің әсерінен өте жоғары шамаға жетіп, баға деңгейі нарықтың жандануына, жеке тұрғын үй құрылысының өсіміне, ивестициялық бағыттағы сұранысқа тікелей әсер еткен, кезеңдер бойынша анықталған бағалар шамасын төменгі кестеде ұсынамыз (кесте 2).
Кесте 2 — 2001-2008 жылдары аралығында Қазақстан Республикасы тұрғын үй нарығындағы бағаның өзгеруі
(кезең соңына, пайызбен,)
Атауы 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Жаңа тұрғын үйлерді сату бағасы 113,6 155,5 135,1 141,1 132,2 133,8 130,2 91,3
Көркейтілген тұрғын үйлерді сату бағасы 124,8 173,2 138,7 176,1 150,3 157,3 142,6 79,6
Ескертпе — Қазақстан Республикасы Статистика агенттігі «Жедел-ақпарат» көрсеткіштері негізінде құрастырылды
Кестедегі көрсеткіштерден тұрғын үй бағасының 2002ж. жоғары қарқынмен өсе бастағандығын байқаймыз, жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша 135,1%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сатуда 173,2% өсуін әкелді, бұл тұрғын үй қорының жетіспеуінен сұраныстың бағаны арттырып жіберуіне, аймақтарға шетелдерден оралмандардың және экономикалық ахуалдың жақсара бастауынан табыс табу үшін елге келушілер санының артуына байланысты болды. 2003ж. жеке тұрғын үй құрылысы аймақтар бойынша өсті, 2004ж. нарыққа ипотекалық ресурстардың көптеп келуіне байланысты баға жоғарлай түсті, жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша 141,1%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сатуда 176,1%-ды құрағанын байқаймыз.
Бағаның жоғарлауы тұрғындарды бірнеше жылдарға ипотекалық несие алуға мәжбүр етіп, нарықта алыпсатарлықтың өсуіне әкелді де, нарықтың «қызып» кетуіне себепші болды. Бағаның қарқынды өсімі нарықта мемлекет саясатын қажет етті, елде тұрғын үй саласында мемлекеттің әлеуметтік саясаты қолға алынды, 2005ж. бастап Мемлекеттік Тұрғын Үй Бағдарламасы нарыққа енгізілді. Ал екінші кезекті 2008-2010 жылдарға арналған бағдарламада жалгерлік нарық қызметін қолға алу қажеттілігі және соған сәйкес тұрғын үй салу қарастырылды.
Әлемнің көптеген елдерінде бұл нарық қызметі дамып, тұрғын үйді сату-сатып алу операцияларымен бірдей деңгейде жүреді. Мысалға алатын болсақ, Сингапурда тұрғын үй мәселесі әлем бойынша шешімін тапқан деп қарастырылады, ал мұндағы жалгерлік нарық үлесі бүкіл нарықтың тең жарты пайызына ие. Тұрғын үйді жалға берушілер үшін бұл бизнестің бір түрі болып табылады және табыс табуға кең мүмкіндік береді, нарықта құрылыс, баға тұрақтылығы қалыптасады. Бізде бұл нарық өте бәсең игерілуде, бұған себеп, инвестицияның ұзақ уақытта қайтарылымы, шетелдің өзінде бұл 10-15 жылға созылады, сонымен қатар, салық төлемдері мен жөндеу жұмыстары табысты азайтып, тәуекелді жоғарлатады. Жалгерлік нарық қызметін дамыту мақсатында тұрғын үй құрылысын іске асырушыларды қолдау, мемлекеттің нарықтағы белсенділігін арттыру, салық жеңілдіктерін беру және т.б. экономикалық-құқықтық шараларды іске асыру қажет. Мемлекеттің араласуынсыз жалгерлік нарықты дамыту қиынға түсері анық, сонымен қатар жинақ пен ипотекалық несиелендіру жүйесінің жетілдірілуі, оның құрылыс саласына бағытталуы қажетті. Қазақстан Республикасы тұрғын үй нарығына жүргізілген зерттеулер нәтижесін қарастыра келе, біз нарыққа тән келесі жағдайларды анықтаймыз: нарықтағы тұрғын үйдің инвестициялық тұрғыдан жоғары сұранысқа ие болуы; құрылыс шығындарының әсері мен ескі үйлерді бұзудың жоғары құндылығы; жер телімін сатып алу бағасының өте жоғарлап кетуі; жобалау жұмыстары, құрылыс-монтаждық жұмыстардың өзіндік құнының барлық уақытта өсіп отыруы; құрылысты қаржыландыруда қол жетімді ішкі несиелік қорларды пайдалану механизмі мен Қазақстандық құнды қағаздардың салада қолданылмауы, соның ішінде кепілдік құнды қағаздардың болмауы. Ал 2007 жылдың тамызынан бастап, тұрғын үй нарығының белсенділігі төмендеді, бұл тұрғын үй инвестициясының тартымдылығын да кемітті, 2008ж. жалпы әлемдік экономикалық дағдарысқа байланысты, елдегі тұрғын үй нарығында бағалар төмендеп, жаңа тұрғын үйдің 1 шаршы метрінің бағасы орта есеппен 147,5 мың теңгені құрады және өткен жылғы желтоқсанмен салыстырғанда 8,7%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сату, тиісінше 108,3 мың теңгеге немесе 20,4% төмендеді. Бағаның төмендеуі жалпы нарықтағы ипотекалық ресурстардың қысқаруына, тұрғындар табысының төмендей бастағанына, әлемдік нарықтағы дағдарысқа байланысты болды. Бастапқы және екінші тұрғын үй нарығында белсенділіктің төмендеуі қаржылық секторлардың қалпына келу уақытына тәуелді болғандығын байқалтты.
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй саласының жағдайы мен мәселелерін зерттеу нәтижесінің көрсеткіштері тұрғын үй нарығының даму периодын анықтауға мүмкіндік берді және оның нәтижесін төмендегі кестеде ұсынамыз (кесте 3).
Кесте 3 – Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы даму бағытының сипаттамасы
Периодтар Ерекшеліктері Мәселелері Мемлекеттік шаралар
Бірінші
кезең
(1991-1995ж.) қалыптасқан тұрғын үй шаруашылық байланыстарының бұзылуы, тұрғын үй саясатының өзгерісі болып, мемлекеттік тұрғын үй қоры жекешелендірілді, нарықты қаржыландыру бағыттары мен тұрғын үй шаруашылықтары қызметі нарықтық бағытта қалыптасып, дами бастады; ұлғаймалы инфляция болып, сала қызметтерінің жағдайы нашарлады, сала толық қаржыландырылмай, апаттық жағдайлар көптеп кездесіп, тұрғын үй қызметі бағаларының жалпы шамасы республика бойынша бірнеше есе өсті; 1992ж. ҚР тұрғын үй қорын жекешелендіру туралы,
1992ж. Қазақстан Республикасының Тұрғын Үй Кодексі, Жаңа тұрғын үй саясаты, 1994ж. Тұрғын үй несиелері туралы заңдар шығарылып, 1995ж. Тұрғын Үй Құрылысы Жинақ Банкі қалыптасты;
Екінші
кезең
(1996-1999ж.) экономика аса жоғары емес, бірақ тұрақты түрдегі көрсеткіштерге ие болды, тұрғын үй құрылысының жандануы басталып, салада инвестициялау қарқыны жоғарлады; аймақтарда жекешелендіру процессі аяқталды; тұрғындар барлық қызмет көрсету шығындарын өздері төлеуге бет бұрды, мемлекеттік құрылыс ұйымдары қысқаруға ұшырап, жекеменшік кәсіпорындар құрылды; тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын реформалау жүргізілді, 1996ж. Тұрғын үй құрылысы Заңы қарастырылды;
Үшінші
кезең
(2000-2005ж.) Мемлекеттік бағдарламалар қабылданды, тұрғын үй қорын сақтап қалу, үйлердің апаттық жағдайдан қирауының алдын-алу, қаржы нарығына өзгерістер енгізілді, халықтың өмір сүру деңгейінің көрсеткіштерін арттыру көзделді, бастапқы, екінші нарықтағы тұрғын үйлерді несиеге сатудың тұрақты нарығы қалыптасты, элитті, бизнес сыныбындағы пәтерлер құрылысы жүрді; тұрғын үй мәселесі ең маңызды мәселелердің бірі болды, бағаның өсу қарқыны өте жоғарлап, баспана жетіспеушілігі, екінші нарықтағы бағаның бірінші нарықтағы бағадан жоғарлауы болды, әлеуметтік жағдайларды қалыпқа келтіру, тұрғын үй құрылысына несиелік қаржыландыру қажет етілді, тұрғын үй саласын одан әрі дамыту мемлекет үшін аса маңызды болды; 2000 ж. ҚР Бағдарламалар дайындау Ережелері, АҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясы, 2003ж. Қазақстанда ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры қалыптасып,
2004 ж. Президенттің Қазақстан халқына жолдауы қарастырылды,
2005-2007 жылдарға Мемлекеттік бағдарламалар қабылданды;
Төртінші кезең (2006 жыл және одан бері қарай) бағаның өсу қарқыны бастапқы, екінші нарықта әртүрлі болды; әлемдік қаржы дағдарысына байланысты тұрғын үй нарығында да құлдырау байқалды, мемлекет саясаты банк механизміне бағытталды; 2006ж. баға өте жоғарлады,
2007ж. жылжымайтын мүлік белсенділігі, 2008ж. республика бойынша тұрғын үйлерді алып-сату көлемі төмендеді, нарықтың бәсеңсуі 70% болды; 2007 ж. Тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу туралы Заңы;
ҚР тұрғын үй нарығын, құрылысын одан әрі дамыту көзделді, екінші кезектік мемлекеттік бағдарламалар қарастырылды;
Ескертпе — автордың құрастыруы
Қазіргі Қазақстандағы тұрғын үй нарығының жағдайы қызып кетуден кейінгі, белсенділіктің төмендегенін көрсетеді, бұған әлемдік нарықтық жағдай әсер етіп, сала көрсеткіштерінде өзгерістер пайда болды.
Тұрғын үй нарығының дамуы және нарық жағдайы мен мәселесінің анықталуы (Маңғыстау облысы материалында) атты екінші бөлімде Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығының дамуы, аймақтағы нарық қызметінің өрлеуіне себепші болған көптеген макро- және микроэкономикалық факторлар, тұрғын үй қорының жағдайы, тұрғын үй қорының бағалық сегменттелуі, қолжетімділік көрсеткіштеріне талдау жүргізілді және тұрғын үй нарығының дамуына себепші болған бес негізгі факторлар төмендегі түрде анықталды, олар:
біріншіден — жалақы мөлшеріне байланысты тұрғындардың төлемқаблеттілігі өсті, нарықтың дамуымен қатар, облыс тұрғындары жалақысының өсімі болды, 2003-2006 жылдар аралығындағы көрсеткіш: 2003ж. — 24372 теңге; 2004ж. — 29417 теңге; 2005ж. — 35713 теңге; 2006ж. — 40176 теңге болып, сәйкесінше өсім 117,6%, 120,7%, 121,4%, 112,5% құрады.
Жалпы республикадағы орташа жалақымен салыстырғанда облыста жалақы деңгейі елеулі жоғары болды. Тұрғындар табысының өсімі, ел ішіндегі тұрақты саяси жағдай мен экономика, ақшаның тұрақтылығы табыс шамасының өсуіне әкелді. Субъектілер табысының өсуінен нарықта жылжымайтын мүлікке қызығушылық пайда болды. Нәтижесінде сол кезеңдерде тұрғын үй бағасы мен операциялары қарқынды өсіп, тұрғын үй нарығы дамыды, бірақ қазіргі таңда бұл жағдай біраз бәсеңсіген.
екіншіден — жылжымайтын мүлікке инвестициялау әсер еткен, яғни жеке табыстың өсімі мен капиталдың жинақталуы табыс әкелу бағытында нарықтарға орналастырылуы қажет болғандықтан, бұл нарық оларды жоғары, әрі тұрақты табыстылығымен қызықтырды. Алайда, біздің ойымызша елде басқа елдермен салыстырғандай озық банк жүйесі мен құнды қағаздар, қор нарығы қызмет етпеді, ал тұрғын үй нарығы сол кезеңде салыстырмалы түрде капиталды сақтау және көбейтудің негізгі көздерінің бірі болды. Банк депозиттері жер, тұрғын үй нарығы секілді табыс ағымын бермеді. Мысалы, 2006 жылы жылжымайтын мүлік құны 55-75% өскен, ал мұны сол кезеңдегі 8-12% келетін банк депозиті сыйақысы шамасымен салыстыру мүмкін емес. Қазақстан қалаларындағы жалпы тұрғын үй нарығының өтімділігі мен табыстылығы көптеген инвесторларды қызықтырды және қайта сату арқылы спекульятивті табыс табушылардың нарыққа әсері жоғары болды.
Инвестициялық тартымдылық және одан келетін жоғары табыстылық шамасы нарықтың белсенді дамуына әсер етті.
үшіншіден — тұрғындар санының өсуі, жылжымайтын мүлік бағасының жоғарлауы, тұрғын үйге деген сұраныс мәселесінің туындауына әкелді, бұл тұрғындар санының өсімі қалалар мен қала маңдарына жақын орналасқан елді мекендерде сұранысты өсірген. Облыстың статистикалық ақпарат деректері бойынша жалпы облыста сыртқы миграция 2003ж.- 6178; 2004ж.- 6422; 2005ж.- 5369; 2006ж.- 7915; 2007ж.- 6986 адамды құрады. Аймақтың тұрақты экономикалық өсімі тек қана Қазақстан облыстарының ғана емес, сонымен қатар жақын шетел тұрғындарын да өзіне тартады. Тұрғындар санының өсімі тұрғын үйге деген сұраныс шамасына әсер етіп, нарықта бағаның жоғарлауына әкелді. Маңғыстау облысы экономикасының одан әрі қарай өсу келешегі жоғары. Соған сәйкес тұрғындар санының өсуі (дағдарыстан кейін де жалғасын таппақ) әрі қарай жалғасатынын және тұрғын үйге деген сұраныстың да жоғарылай түсетінін болжауға болады.
Облыстағы нарықтың жандануына әсер еткен адам саны мен облыстың еңбексиымдылығы болды.
төртіншіден — соңғы жылдары аймақтағы тұрғын үй бағасы деңгейінің жоғарлауына екінші деңгейлі банктердің өз қаражатын орналастырудағы қызметі оң ықпал етті, облыста екінші деңгейлі банктермен тек Маңғыстау облысының өзінде 2003ж.-16700 млн.т.; 2004ж.-19831млн.т.; 2005ж.- 43996 млн.т.; 2006ж.- 91382 млн.т. қаражат несиеге берілді, сондай-ақ, тұрғын үй сатып алуға несие беру қызметін 2000 жылы тек бір ғана банк, 2001 жылы — 3 банк, 2002 жылы — 6 банк, 2004ж. бастап барлық ірі банк филиалдары көрсетті. Бұл нарыққа түсетін қаражаттың өсіміне, одан облыстағы тұрғын үй бағасының өсуіне әсер етті.
бесіншіден — аймақта тұрғын үй құрылысы нарығы мен экономиканың жандануы болды. Облыстық статистика басқармасының деректері бойынша, 2004 жылы құрылыстың өсу қарқыны 240,1% құрады және жеке тұрғын үй құрылысының кеңеюімен қатар жүріп, озық үлгідегі коммерциялық тұрғын үй құрылысына бастау болды, бүгінгі күнге дейін облыс орталығында бірнеше пәтерлі, 12 элиталық тұрғын үй кешендерінің құрылысы жүргізілді.
Зерттеулер нәтижесінен 2002-2008 жылдар аралығында тұрғын үй қорының негізгі көрсеткіштерінің серпіні жыл санап аса үлкен емес, тұрақты өсімге ие болып отырғандығы байқалады. Аймақтағы тұрғын үй нарығының жағдайына әсер етуші, анықталған бес факторға байланысты болды және өсім: 2003ж.-107,2%, 2004ж.-107,3%, 2005ж-102,6%, 2006ж.-103,5%, 2007ж.-100,03%, 2008ж.-102,4% құрағандығы анықталды. Облыста үй қорын іске қосу шамасы 2005 жылдан бастап төмен өсімге ие бола бастаған, бұл аймақтағы бағаның сол жылғы қарқынды өсуіне байланысты болды, сондықтан аймақтық тұрғын үй құрылысын дамыту бағдарламасының осы кезеңдерде маңыздылығы жоғарлай түсті, нарықтағы көрсеткіштер нәтижесін облыс аймақтары бойынша төмендегі диаграммада бейнелейміз (диаграмма 1).
Ескертпе — Статистикалық жинақ «Маңғыстау облысы тұрғын үй қоры» ақпараттары негізінде автордың құрастыруы
Диаграмма 1- 2002-2008 ж.ж. Маңғыстау облысы аймақтары бойынша тұрғын үй қорының серпіні
Диаграммадан облыс бойынша Ақтау, Жаңаөзен қалаларында тұрғын үй қорларын пайдалануға беру жоғары екендігін байқауға болады, одан кейінгі кезекте Бейнеу, Қарақия, Маңғыстау, Түпқараған аудандары қарастырылады, ал Мұнайлы ауданы соңғы жылы құрылғандығына байланысты бұл жерлерде құрылыс шамасы жүргізілу үстінде. Тұрғын үй нарығын зерттеу, тұрғын үй қорының бағасын анықтау аймақтағы тұрғындардың үй алу мүмкіншілігін есептеуге, қол жетімділік коэффициенті арқылы талдау жүргізуге мүмкіншілік берді, коэффициент төмен болған сайын тұрғындардың сатып алу деңгейі жоғарлай түседі. Қол жетімділікті анықтауда тұрғындардың орташа айлық жалақысы мен тұрғын үй бағасының арасындағы алшақтық зерттелді. Оның шамасын, мерзімдердегі деңгейі мен өзгерісін анықтап отыру қажетті және мұның әлеуметтік маңыздылығы жоғары.
Халықаралық тәжірибеде тұрғын үйдің қолжетімділік коэффициенті «housing price to income ratio» және «қол жетімді тұрғын үй көрсеткіші термині»- «housing affordability» тұрғындардың үйді сатып алу мүмкіншілігін бейнелейді, Еуропа елдерінде қол жетімділік коэффициенті 3-4 жылдан 5-6 жыл аралығында, жекелеген ТМД елдерінде 7жылды құрайды. Төлемқабілетті сұраныс көлемі қол жетімділік коэффициентіне тәуелді болып табылады және оны анықтау тұрғындар табысының деңгейі мен тұрғын үй бағасына байланысты қарастырылды. Біз облыстағы көрсеткіштерді қарастыра келе, зерттеулер нәтижесі бойынша қол жетімділік көрсеткіштерін 1-ші, 2-ші нарықтағы пәтер бағасы мен орташа жалақы арасындағы байланыс арқылы анықтаймыз. Маңғыстау облысы бойынша қол жетімділік көрсеткішінің нәтижесін 2003-2007 жылдар бойынша анықтап төмендегі кеседе ұсынамыз (кесте 4).
Кесте 4 –2003-2007 жылдары аралығындағы Маңғыстау облысы бойынша қол жетімділік көрсеткішітері
№ Жылдар Ақшалай табыс
(орташа айлық жалақы, теңге) 1-ші нарықтағы тұрғын үйдің
орташа бағасы (теңге) Қол
жетімділік коэффициенті
2-ші нарықтағы тұрғын үйдің орташа бағасы
(теңге) Қол жетімділік коэффициенті
1. 2003ж. 44369 44362 3,7 23700 2,0
2. 2004ж. 53832 66281 4,6 34967 2,4
3. 2005ж. 63959 109754 6,4 61534 3,6
4. 2006ж. 72086 147374 7,7 71982 3,7
5. 2007ж. 82055 163930 7,4 94599 4,3
Ескертпе — Қазақстан Республикасы Статистика агенттігі, Маңғыстау облысы тұрғын үй қоры Статистикалық жинақ көрсеткіштері бойынша автордың есептеулері негізінде құрылды
Кестедегі көрсеткіштерден қол жетімділік нәтижесінің Маңғыстау облысы бойынша бастапқы жылдары төмен болып, кейін табысқа қарағанда жоғарлай бастаған. Зерттеулер нәтижесі тұрғын үй бағасының соңғы үш жылда облыста екі нарықтада жоғарлап кеткендігін көрсетті, егер облыстағы тұтыну тауарларының бағасы мен тұтыну қоржыны есепке алынса, бұл көрсеткіш әрине бұдан да жоғары болары анық. Тұрғындардың жалақы шамасына қарай нарықтың басқа да көрсеткіштері бойынша талдау жүргізе отырып, байланысы Microsoft Excel құрамындағы «КОРРЕЛ» бағдарламасы арқылы анықталды. Маңғыстау облысында жалақы көрсеткіші елдегіден салыстырмалы жоғары болғандықтан жалақы деңгейінің әсерін анықтау бойынша талдау корреляциялық есептеулермен жүргізілді. Алынған қатарлық динамикалық кезекті корреляциялық өңдеуден тұрғындардың жалақысының (ақшалай табыстың) нәтижелерге әсерін анықтауға мүмкіншілік болды және оның нәтижесін төмендегі кестеде ұсынамыз (кесте 5).
Кесте 5 — Маңғыстау облысы бойынша жалақы өсіміне байланысты экономикалық көрсеткіштердің салалық байланысы
№ Көрсеткіштер Коэффициент
1. Салынған тұрғын үй пәтерлерінің саны (мың пәтер) 0,960686
2. Жаңа тұрғын үйлердің 1 ш.м. бағасы (Ақтау қ. бойынша ) 0,988872
3. Тұрғын үйлерді пайдалануға беру (шаршы метр) 0,974483
4. Тұрғын үймен қамтамасыз етілу 0,658239
Ескертпе — автордың есептеулері негізінде құрылды
Кестедегі нәтижелерден оң корреляциялық байланыстарды көруге болады, ол жұптық корреляциялық коэффициент түрінде мына көрсеткіштерге ие болған: Салынған тұрғын үй пәтерлерінің саны — 0,960686; жаңа тұрғын үйлердің 1 ш.м. бағасы — 0,988872; тұрғын үйлерді пайдалануға беру — 0,974483; тұрғын үймен қамтамасыз етілу шамасы — 0,658239 құрап салыстырмалы төмен мәнді иеленген.
Табыс өсімі тұрғын үй нарығындағы көрсеткіштерге оң әсер еткен бірақ, нәтижелер бойынша тұрғын үймен қамтамасыз етілу шамасы көрсеткішінің байланысы төмен екендігі анықталды, яғни салынған пәтерлер саны, тұрғын үйлерді пайдалануға беру жеткіліксіз және табысқа қарағанда үй бағасы жоғары. Бұл нарықтағы тұрғын үй құрылысы саласы қызметін одан әрі дамыту қажеттілігін негіздейді. Зерттеулер нәтижесі бойынша біз Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығы көрсеткіштерін қарастыра келе, нарық мәселелерін анықтап, олардың жағдайын келесі түрде бейнелейміз: тұрғын үй бағасының табысқа қарағанда шамадан тыс жоғарлауы; облыстағы құрылыс материалдары бағасының, құрылыстың өзіндік құнының, жер нарығындағы бағаның шамадан тыс спекульятивті өсімі; жалға берілетін пәтерлердің санының аз болуы мен несиелендіру және жинақ жүйесі қызметінің құрылыста белсенді болмауы, ал ең өзекті мәселе құрылыс нысандары шамасының аз болуы мен бірінші нарықтағы ұсыныстың сұранысқа қарағанда сол кезеңде төмен болуы, оның нәтижесінде екінші нарықтағы тұрғын үй бағасының сапалық көрсеткіштеріне қарамастан өте жоғары белгіленуі. Сондықтан нарықта қосымша экономикалық механизмдер қажет.
Нарықта қазіргі таңдағы мұндай механизмдердің бірі тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі белсенділік танытуда, қаражатты жинақтай отырып, төмен пайызбен пәтер алу мүмкіншілігі ипотекалық нарыққа қарағанда артықшылыққа ие бола бастаған. Қазір бұл жүйеде қызмет етуші АҚ «ҚР тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» (банк филиалы Маңғыстау облысында да қызмет етеді) күн санап клиенттік базасын өсіруде және филиалдарының саны он беске жеткен, ондағы қызмет етушілер саны да біраз жоғарлаған, банк салымшыларының санын өсіріп отыратындығын жоспарлайды, ал 2010 жылға дейін клиенттермен жасалатын келісім-шарттардың 200 мыңнан жоғары болатыны мақсат етіледі. Бірақ бұған дейін банк қызметі бәсең жүріп келді, бұл нарықтағы бірнеше себептерге байланысты, оларды біз мына жағдайлармен байланыстырамыз: тұрғын үй бағасының жоғары өсімі мен нарықтағы тұрақсыз жағдайларға байланысты сенімсіздіктің болуы; қаражатты жинақтаудың ұзақ мерзімділігі мен оған сәйкес инфляциялық индекстелудің жүрмеуі; тұрғындардың көпшілігінің табысының төмендігі мен жинаққа мүмкіншіліктерінің жоқтығы. Ал ипотекалық несие жақын арада баспаналы болып, төлемді жылдар бойы төлеп отыру мүмкіншілігін береді.
Анықталған жағдайларды қарастыра келе, біз облыста қол жетімді тұрғын үйлермен қамтамасыз ету үшін келесі шараларды жүргізуді қажетті деп санаймыз: құрылыс саласы мен қызметін қолдау, несие, жинақ жүйесінің жетілдірілуін, жалгерлік бағытта үйлерді тұрғызудың ынталандырылуын, қорлар мен холдингтердің құрылысқа инвестициялауда белсенді болуын, инвестициялық бағытта қаражаттың жинақталуын және т.б.
«Нарықтық экономикадағы тұрғын үй саласын жетілдірудің басымды бағыттары» атты үшінші бөлімде тұрғын үй нарығын дамытудың бағыттары мен оларды жетілдіру жолдарындағы мемлекеттің орны, мемлекеттік даму бағдарламалары, жеке тұрғын үй құрылысын қолдау мен әлеуметтік мәселелерді шешу және тұрғын үй құрылысын дамытуда құрылыс кластерін құру үлгісі талданады. Тұрғын үй нарығын дамыту нарықты микро және макро деңгейде ұйымдастыра отырып, мақсатқа жетуді көздейді, маңызды шараларды қолға алудың қажеттілігін анықтайды. Мемлекеттің тұрғын үй саясатын жүзеге асыру мақсатындағы бағдарламасымен 2005-2006 жылдарда Маңғыстау облысына тұрғын үй құрылысын барлық қаржыландыру көздерінен 18 270 млн. теңге инвестиция жұмсалды, 592,3 мың ш.м. тұрғын үй пайдалануға берілді, соның ішінде: 2005 жылы — 233,6 мың ш.м. (2004 жылға қарағанда 139,2%); 2006 жылы — 358,7 мың ш.м. (2005 жылға қарағанда 153,6%) болды, сонымен қатар екінші ретті Мемлекеттік бағдарламада мынадай жоспар қарастырылады:
(шаршы метр)
Диаграмма 2 — 2008-2010 ж.ж. Маңғыстау облысында Мемлекеттік бағдарламамен салынатын тұрғын үйлер алаңының жоспары
Азаматтармен жеке тұрғын үй құрылысы да бағдарламада қарастырылып, жеке тұрғын үй құрылысын одан әрі даму үшін жер телімдерін ақысыз беру, үй құрылысының басталуына дейін инженерлік — коммуникациялық инфрақұрылымдармен қамтамасыз ету қарастырылған және бұл жағдайлар 2008-2010 жылдары мемлекеттің тұрғын үй бағдарламаларында да өз жалғасын тауып, бір шаршы метр тұрғын үй бағасының тұрақты бекітілуі анықталған.
Дегенменде аймақтағы ақысыз берілетін он жүздік жер телімін алу үшін азаматтар бірнеше жылдар күту үстінде, мысалы, Маңғыстау облысы, Ақтау қаласының өзінде 2002-2004 жылдар аралығында кезекте тұрған тұрғындар әлі де жер телімдерін алмаған, қазіргі таңда кезекте тұрған тұрғындар саны он мың адамға жеткен. Сондықтан жер телімдерін бөлу, оларды қажетті желілермен қамтамасыз ету уақыт күттірмейтін шаралардың бірі.
Мемлекеттік бағдарламаның қабылдануы оң құбылыс болды, көптеген жас жанұялар пәтер иелері атанып, жеңіл пайызбен несие алу мүмкіншіліктерін иеленді, сонымен қатар бағдарлама барлық облыстарда қарастырылып, құрылыс жұмыстары көпшілігінде жобаға сәйкес жүрді. Бірақ, бағдарлама бойынша тұрғын үй алуға өтініш білдірген тұрғындардың кейбіреулерінің жалақысы төмен болып, банктің төлемқабілеттік көрсеткіштерінен өте алмады, ол тұрғындар үшін қосымша нарықтық шаралар қарастырылмады. Бұл жағдай кейінгі 2008-2010 жылдары мемлекеттік бағдарламада жалгерлік нарық бойынша өз шешімін тапқан, алайда ол нарық қызметі де бәсең түрде қолға алынуда. Біз жалгерлік нарық қызметі үшін тұрғын үй құрылысының қажеттілігін, оны іске асырудағы мемлекеттің облыстардағы нақты саясатының болуының маңызды екендігін атап өтеміз, оған қатысушылар мен олардың нарықтары, ондағы мүддесі нақты қарастырылуы керек және бәсекелестік ортамен жоғары сапалы, салыстырмалы төмен бағадағы құрылыс қажетті. Бұл құрылыс кластерін құрудың қажеттілігін негіздейді, ел аумағында құрылыс кластерінің құрылуының әлеуметтік-экономикалық маңызы зор. Кластерлік бағытта дамытуда өнімдер сатылатын негізгі орталықтар қарастырылады. Мұндай орталықтарға Қазақстан Республикасындағы ірі қалалар мысал бола алады. Ал Маңғыстау облысы жоғары шикізат қорын және болашақта құрылыстың жоғары шамасын иемденеді. Сондықтан ол жерде өндірісті шоғырландыру қажет деп санаймыз.
Маңғыстау облысында құрылыс кластерін ұйымдастыру және дамыту мыналарға ықпал етеді: бірінішіден — материалдық өндіріс, шикізатты жеткізу шығындары, негізгі материалдар шығындарын, дайын өнімді өткізу мәселелерін шешеді; екіншіден — ішкі нарықта өнім құнының төмендеуіне әсер етеді және құрылыс кәсіпорындары үшін жаңа бағыттар пайда болады; үшіншіден — ірі территориялық алшақтық, мердегерлердің жан-жақта болуы, құрылыс материалдарының жоғары жүксиымдылығы, жоғары транспорттық шығындар, өндірістің маусымдылығы саланың ерекшелігін көрсетеді және кластер құрудың қажеттілігін одан сайын айқындай түседі. Облыста лицензияланатын қызмет түрлерімен архитектуралық, қала құрылысы бойынша 400 астам шағын және орта бизнес субъектілері қызмет етеді, осы көрсеткіштер негізінде кластер құрудың жобалық сызбасы төмендегі түрде анықталды (сызба 4).
Ескертпе: автордың құрастыруы
Сызба 4- Маңғыстау облысындағы кәсіпорындар негізінде құрылыс саласы кластерін құрудың жобасы
Маңғыстау облысы аймақтық кластерлік саясаты қалыптастырудың негізгі міндеттері болып төмендегілер анықталды: біріншіден — аймақта кластерді дамыту бағытын бақылау және кластер құрылымын анықтау, кластердің даму келешегін талдау және мемлекеттік қолдау көрсету; екіншіден- аймақтық кластердің қатысушыларын анықтап, олар үшін байланыс алаңдарын қалыптастыру; үшіншіден -кластерлік сала өкілдерімен тәжірибе алмасу; төртіншіден — кең маркетингтік зерттеулер мен жарнамалық іс-шараларды өткізу, білім беру саясатын іске асыру; бесіншіден — аймақтардағы ақпараттық-коммуникациялық инфрақұрылымды дамыту және аймақтық экономикалық кластерді дамыту үшін институцияланған орта қалыптастыру.
Кластер құру барысы тек Маңғыстау аймақтық бағдарламадағы жобаға сәйкес кәсіпорындар ауқымымен шектелмей басқа кәсіпорындар мен ұйымдарды жобаға тартудың қажеттілігін негіздейді, себебі аймақтағы барлық кәсіпкерлер, кәсіпорындар, ғылыми зерттеу институттары, банктер, мердегерлер, салаға қызмет көрсетуші ұйымдардың барлығы нарықта мүдделі болған жағдайда ғана кешенді интеграцияланған өндіріс жүргізіледі. Сондықтан Маңғыстау облысындағы құрылыс кластерін құрудың үлгісін төмендегі түрде ұсынамыз (сызба 5).
Ескертпе: автордың құрастыруы
Сызба 5-Маңғыстау облыстық құрылыс кластерін құру үлгісі
Маңғыстау облысында құрылыс кластерін қалыптастырудан мына бағыттардағы нәтижелер күтіледі деп санаймыз: бәсекеқабілетті құрылыс өндірісі бойынша серіктестер құрылады; құрылыс өндірісі таза экологиялық бағытта өсімге иеленеді; өзіндік құнды төмендетуде жағдай жасалады, бұл құрылыс өндірісінде қазіргі таңда аса маңызды; экспорттық мүмкіндіктерді тиімді пайдалану, жаңа өнімдер өндірісін дамытуда қаржылық салымдардың жүруі болады. Осы жағдайларды қарастыра келе, тұрғын үй нарығын дамытуда көптеген шаралардың жетілдірілу қажеттілігі төмендегі түрде негізделеді:
1. тұрғын үй нарығын басқаруды жетілдіру, салалық бәсекелестік ортаны қалыптастыру;
2. құрылыс саласы, құрылысты жабдықтауды ынталандыру, құрылыс кластерінің құрылуы мен дамуына жағдай жасау арқылы ішкі құрылыс саласының ауқымын кеңейту, нәтижесінде әлеуметтік тұрғын үй құрылысында пайдаланылатын құрылыс материалдарын тек ішкі нарық арқылы қанағаттандыру, сырттан әкелінетін құрылыс материалдарының түрлеріне импортық алымдарды өсіру;
3. тұрғындарды мемлекет тарапынан әлеуметтік бағытта қолдау, мемлекеттік бағдарламалардың одан әрі іске асырылуын бақылау, жер телімдерін бөлуді уақытында кезектілік тәртіпте, қатаң бақылаумен жүргізу, тарифтердің деңгейін қадағалау;
4. саладағы қаржыландыру, несиелендіру, сақтандыру қызметін жетілдіру, несиелендіруге қатысты тәуекелді төмендету, ұзақ мерзімдік салымдар бойынша қызмет ететін қорларды нарыққа тарту шараларын ұйымдастыру;
5. жалгерлік нарығындағы белсенділікті арттыру, салаға көптеген жеке инвесторларды тартуды ынталандыру шараларын жүргізу және мемлекет-жеке меншік қатынастарын бірлесе отырып дамыту.
Бұл анықталған бағытта тұрғын үй нарығындағы мәселелерді кешенді түрде шешу, Маңғыстау облысында құрылыс саласы кластерін құру біздіңше тұрғын үй нарығының одан әрі дамуына жағдай жасайды. Тұрғын үй нарығын жетілдірудің жолдарында негізігі мақсаттарға жетуді көздейді және маңызды шараларды жүзеге асыра отырып нарықты одан әрі дамытуға септігін тигізеді.
ҚОРЫТЫНДЫ
Диссертациялық зерттеуде қарастырылған мәселелер негізінде төмендегідей қорытындылар мен ұсыныстар жасалды:
1. Қазіргі кезеңде тұрғын үй нарығы түсініктерін нақтылау қажет және ол тұрғын үй саласы стратегиясының белгіленуі, саладағы мәселенің анықталуы, нарықты дамыту барысында ескерілуі тиіс. Автордың түсінігінде:
— тұрғын үй нарығы – бұл тұрғын үй қоры және тұрғын үй қорымен болатын: сату, сатып алу, айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру, кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің жиынтығы мен қызмет етуші субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын бастапқы және екінші нарықтағы экономикалық қатынастар мен олардың қалыптасуымен;
— тұрғын үйдің басқа тауарларға қарағанда ерекшелігі — бұл әр қайсысының бір-біріне ұқсамауы, табысқа қарағанда жоғары бағалануы, ұзақ мерзімде қолданылуы, кепілдік объектісі ретінде жүруі, орнынан қозғаудың мүмкін еместігі және уақыт факторына тәуелділігімен байланыстырылды.
2. Шетелдік тұрғын үй нарығы тәжірибесіне жүргізілген зерттеулерде анықталған құрылыс пен сату стадиясының ұйымдастырылу ерекшелігін Қазақстандық нарықта да қолдану қажет. Бұл нарықтағы субъектілердің қызметіндегі анықтылық пен бақылауды күшейтеді және құрылыс компанияларының монополист болуын тежейді.
3. Тұрғын үй нарығының қызметі елдегі жекешелендіру тұсынан басталып, көптеген өзгертулер мен түзетулердің енгізілуімен дами түсті, бұлардың негізінде отандық нарықтағы болып жатқан өзгерістерге байланысты тұрғын үй нарығының дамуының 4 периоды алынды: бірінші кезең -1991-1995 жылдары қалыптасқан тұрғын үй шаруашылық байланыстарының бұзылып, тұрғын үй саясатының қалыптасуы, тұрғын үй шаруашалығы қызметі реттелді, мемлекеттік тұрғын үй қоры жекешелендірілді, нарықты қаржыландыру бағыттары, тұрғын үй шаруашылығы нарықтық бағытта қалыптасып, дамыды; екінші кезең — 1996-1999 жылдары экономика аса жоғары емес, бірақ тұрақты түрдегі көрсеткіштерге ие болды, тұрғын үй құрылысының жандануы басталып, салада инвестициялау қарқыны жоғарлады, аймақтарда жекешелендіру процессі аяқталды; үшінші кезең — 2000-2005 жылдары Мемлекеттік бағдарламалар қабылданды, тұрғын үй қорын сақтап қалу, үйлердің апаттық жағдайдан қирауының алдын-алуда, қаржы нарығында өзгерістер енгізілді, халықтың өмір сүру деңгейінің көрсеткіштерін арттыру көзделіп, бастапқы, екінші нарықтағы тұрғын үйлерді несиеге сатудың тұрақты нарығы қалыптасты, элитті, бизнес сыныбындағы пәтерлер құрылысы салына бастады; төртінші кезең — 2006 жыл және одан бері қарай — бағаның өте жоғары өсу темпі болып, кейін әлемдік қаржы дағдарысына байланысты тұрғын үй нарығында да құлдырау байқалды, мемлекет саясаты банк механизіміне бағытталды.
4. Маңғыстау облысы тұрғын үй нарығы жалпы республика бойынша жүргізілген жекешелендіруден кейін дамыды, нарықтағы жағдай макро- және микроэкономикалық факторларға байланысты болды, олар: біріншіден-облыс тұрғындарының соңғы жылдар аралығындағы табысы өсті, табыс өсімінен тұрғындардың төлемқаблеттілігі, сұранысы артты; екіншіден- жылжымайтын мүлікке инвестициялау әсері, Қазақстанда озық банк жүйесі мен құнды қағаздар нарығы қызмет етпеді, ал тұрғын үй нарығы капиталды сақтау, көбейтудің бірден-бір көзі болды; үшіншіден — тұрғындар санының, төлемқабілеттіліктің өсуі тұрғын үйге деген сұраныс мәселесінің туындауына әкелді; төртіншіден-екінші деңгейлі банктердің қаражатты орналастырудағы мүдделерінің болуы нарыққа оң ықпал етті, бұл қаражаттың нарыққа көптеп тартылуына, облыс орталығындағы тұрғын үй бағасының, жаңа жобадағы құрылысының өсуіне біртіндеп әсер етті; бесіншіден — тұрғын үй құрылысы, нарығы мен экономиканың белсенділігі саланың дамуына оң ықпал етті.
5. Зерттеу барысында нарықтық көрсеткіштерді анықтау арқылы: Маңғыстау облысы бойынша қол жетімділік көрсеткіші және кампьютерлік қолданбалы бағдарламалар негізінде Microsoft Excel бағдарламасымен өңдеу арқылы жалақы, баға, құрылыс көлемімен тұрғын үй нарығындағы көрсеткіштер әсерін есептеу экономикалық-математикалық әдіспен ұсынылды.
6. Тұрғын үй нарығындағы мәселелерді қарастыра келе, қол жетімді тұрғын үйлерді қалыптастыру бағытындағы мемлекеттік бағдарламалардың одан әрі іске асырылуы мен саладағы мемлекеттің саясаты аса қажетті екендігін және нарықты жетілдіру механизмдері ретінде: мемлекеттік құрылыс компаниясының (холдингінің) болуын, елдегі ірі банктер мен қорлардың құрылысқа қатысуының қажеттілігін анықтаймыз. Бұл нарықта әлеуметтік, жалгерлік тұрғын үйлерді салу қызметін жүзеге асыруда белсенділік танытуы тиіс. Бұл шаралар біздің пайымдауымызша төмендегі нәтижелерді береді:
• тұрғын үй салуда инвестициялық қаражаттың ұлғаюын;
• жалгерлік тұрғын үй нарығының қалыптасуын;
• мемлекеттік тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің дамуын.
7. Облыста кластер құру барысында көптеген кәсіпорындарды жобаға тарту, кәсіпкерлер, кәсіпорындар, ғылыми зерттеу институттары, банктер, мердегерлер, саладағы қызмет көрсетуші ұйымдардың барлығы жобаға қатысуға мүдделі болуы қажет, осыдан кластер құрудың жобалық сызбасын ұсынамыз.
ДИССЕРТАЦИЯ ТАҚЫРЫБЫ БОЙЫНШЫ ЖАРИЯЛАНҒАН ЕҢБЕКТЕР ТІЗІМІ
1. Тұрғын үй нарығының даму бағыттары // «Қазақстан Республикасы экономикасының қаржы тетігін дамытуды жетілдіру-бәсекелестілікке қабілеттіліктің айғағы» атты халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары, Қ.А. Ясауи атындағы Халықаралық қазақ-түрік университеті, Шымкент, 2007. №2 том, 57- 59 б., 1,2 б/б.;
2. Тұрғын үй құрылысы нарығының аймақтық дамуы мен болашағы // «Концептуальные основы современной эпохи и Казахстанская модель социально-экономического развития» атты халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары, «Туран» университеті, Алматы,18-19қазан 2007,256-261б.,0,4 б/б.;
3. Нарықтық экономикадағы тұрғын үй саясатының дамуы // «Экономика, бизнес және білім беру саласындағы жаңа үрдістер» атты халықаралық ғылыми-практикалық конференция материалдары, Халықаралық бизнес университеті, Алматы, 8 қараша 2007, 93-96 б., 0,25 б/б.;
4. Современное состояние и развитие рынка жилья в Казахстане // «Научное пространство Европы-2008» атты II-Халықаралық ғылыми-тәжірибелік конференция материалдары, Украина, 16-31 сәуір 2008, 25-30 б., 0,4 б/б.;
5. Баспана мәселесінің қазіргі жағдайы // Халықаралық Бизнес Университетінің Хабаршысы, қаңтар- наурыз 2007, -№1 (3), 74- 76 б., 1,3 б/б.;
6. Нарық жағдайындағы тұрғын үй жүйесінің экономикалық дамуы // «Ізденістер» Қазақ Ұлттық Аграрлық Университеті, 2007, -№ 4, 157-160 б., 0,25 б/б.;
7. Тұрғын үй нарығын дамытудың шетелдік тәжірибесі // КазЭУ Хабаршысы, 2008, -№4 (64), 177-180 б., 0,25 б/б.
