Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілi курстық жұмыс
МАЗМҰНЫ - www.topreferat.com.kz
Кіріспе 4
1 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілi 6
1.1 Табыс тәсілінің құрылымы 7
1. 2 Табыс тәсілінің принциптері 7
2 Тура капитализациялау әдісі 8
2. 1 Табыс тәсілінің әдістері 10
2. 2 Ақша ағымын дисконттау әдісі 17
Қорытынды 20
Қолданылған әдебиеттер 22
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Жұмыс көлемі: 20 бет
Пәні: Соңғы қосылған курстық жұмыстар
-----------------------------------------------------------------------------------
КУРСТЫҚ ЖҰМЫСТЫҢ ҚЫСҚАРТЫЛҒАН МӘТІНІ
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілi
1.1 Табыс тәсілінің құрылымы
1. 2 Табыс тәсілінің принциптері
2 Тура капитализациялау әдісі
2. 1 Табыс тәсілінің әдістері
2. 2 Ақша ағымын дисконттау әдісі
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
КІРІСПЕ
Курстық жұмысты бастамас бұрын,тақырыбым жылжымайтын мүлікке қатысты болғандықтан,
1)Шығын тәсілі;
2)Салымтырмалы тәсіл;
3)Табыс тәсілі.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде бір немесе екі
Егер жеке меншік сатылмаса және сатылып алынбаса,жылжымайтын мүлік
Жылжымайтын мүлік - өз иесіне табыс әкелетін өзіндік
Сатып алынған тұрғын үй немесе пәтерлерді дәл жер
1 Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау
Бағалаудың табыс тәсілі табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып
1.1.Табыс тәсілінің құрылымы.
Табыс тәсілін қолданарда,бірінші орында бағаланған ауданды толық иелену
Тура капитализация-тұрақты немесе мәнсіз ырғақпен өзгеретін таб- ыстар
Егер келешекте болашақ кіріске қатысты белгісіз жағдайлар болатын
Құнның шамасы тек екі өзгерісті қолдана отырып,тура капитализация
1.2. Табыс тәсілінің принциптері.
Табыс тәсілінің теориялық базасы болып-баға және баға түзуші
Принциптер
Болжал(табыс бойынша баззаланатын Болжам берілімдерінің
негізгі принцип )
капиталмінездемелері,коэффициенттері.
Орнын басу
лиздеу,балама инвестицияның анализі.
Сұраныстар мен ұсыныстар
пайдалы тапшылық бәсекелеске
қабілетті,капиталдықнарыққа қолайлы
нопольды,мемлекеттік бақылау,іске
байланысты белсенділік,тұрғындардың
мінездемелері.
Шекті өнімділіктің(баланстың,
салымның )
элементтерінің экономикалық сәйкесті-
гі,оның қолданылуы мен жер пайдалану
түрі.
2.1 Табыстың капитализация әдісі
Табыс әдісі-болашақ ақша ағынының ағымдағы құны сияқты дәл
- жылжымайтын мүлік объектісі өзінің қызмет ету мерзімі
- бағаланатын объектіге,сонымен қатар өңірге қатысты тәуекелділіктерді көрсетеді.
Табыс әдісі келесілерді анықтауда қолданылады:
- инвестициялық құн,потенциялды инвестор осы объектіден болашақ табыстың
- нарықтық құн.
Табыс тәсілі шеңберінде екі әдістің біреуін қолдануға болады:
- табыстың тура капитализациясы;
- ақша ағынын дисконттау.
Осы әдістердің негізінде мынадай алғы шарттар жатыр:
жылжымайтын мүлік құны бағаланатын объектінің болашақ табыс ағы-
Әдістердің қасиеті мен жетіспеушіліктері келесі критериялармен анықта лады:
- потенциалды сатып алушының (инвестордың) нақты ойын көрсету
- талдау жүргізетін негіздің түрі, сапасы және ақпарат
- бәсекелік ауытқуды есептеу қабілеттігі;
-объектінің құнына әсер ететін(орналасу орны,мөлшері,потенциалды та-быс) айрықшалау ерекшеліктерін
Табыстың капитализация әдісіқолданылады егер:
- табыс ағыны тұрақты уақыт кезеңіне созылған оң
- табыс ағыны жәй қарқынмен орнықты өссе.
Тәсілдің берілімдерінен алынған нәтижесі-ғимарат құнының,үймерет жә- не жер
С=NOY/Rk немесе С=ЧОД/капитализация коэффициенті
С-жылжымайтын мүлік объектісінің құны(ақшалай)
Rk - капитализация коэффициенті (%).
Осы сияқты табыстың капитализация әдісі-жылжымайтын мүлік құ- нын
- табыстың тұрақсыз ағынын;
- егер жылжымайтын мүлік қайта құру немесе бітпеген
Осы әдістің негізгі мәселелері.
1) Егер жылжымайтын мүлік объектісі-қайта құруды қажет етсе
2) Бағалаушыға жиі кездесетін негізгі мәселе-жылжымайтын мүлік нарығының
Капитализация әдісімен бағалаудың процедурасының негізгі кезеңдері:
1) Күтілген жылдық (ортажылдық)табысты анықтау,жақсы және ең тиімді
2) Капитализация ставкасына есеп беру;
3) Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын таза операциялық табыс
Жоғарыда көрсетілген кезеңдердің әрқайсысына тоқталайық.
1.Күтілген таза операциялық табысқа есеп беру.Жылжымайтын мүлікті бағалаушы
- ПЖӨ (потенциялды жалпы өнім),
- ЖНӨ(жалпы нақты өнім),
- ТОТ(таза операциялық табыс),
- салық төлеуге дейінгі ақша түсімі(АТ).
Потенциялды жалпы өнім-шығасы шығынсыз жылжымайтын мүлікті 100% пайдалану
ПЖӨ=S*C
S-жалға берілген объектінің ауданы,м
Ca-жалгерлік ставкасы, 1м –қа
Жалгерлік келісім шарт-жылжымайтын мүлік табыс әкелетіні туралы ақпараттың
- жалгерлік келісім шарт бойынша үймереттерді немесе ғимараттарды
- егер келісім шартта жалға беру мкрзімі көрсетілмеген
- мүлікті жалға беру-осы мүлікке үшінші тұлғаның құқығын
Үймереттерді немесе ғимараттарды жалға беру келісім шарттары:
- бір жылдан кем емес мерзімде жазбаша түрде
- екі жақтың келісімімен жалдау ақысының шарты мен
- егер жалға алушы өзінің жеке қаражатын жалға
- жалға алушы жалға берушінің келісімімен мүлікті қосалқы
Жалгерлік ставкалар шамасы ереже бойынша объектінің орналасқан жеріне,оның
- контрктты(жалға беру туралы келісім шартпен анықталатын);
- нарықтық(нарық саралымының түрлілігі).
Нарықтың жалгерлік ставкасы-нарықта аналогты жылжымайтын объектілері барставка,яғни болжамды
Котрактты жалгерлік ставкасы-жалға берушінің мүлікке билік құқығын бағалау
- мөлшерленген жалгерлік ставкамен(экономикалық тұрақты шартымен қолданылады);
- өзгермелі жалгерлік ставкамен(инфляция шартымен,келісім шарт мерзімі ішінде
- пайыздық ставкамен(жалға берілген мүлікті пайдалану нәтижесінде жалға
Нақты жалпы өнім(НЖӨ)-бұл ауданды толық пайдаланбағаннан шығаны шегеру
НЖӨ=ПЖТ-шығасы+басқа да табыстар;
Мұндай шығасылар потенциялды жалпы табысқа қатысты пайызбен көрсетіледі.Нарықтағы
Кжп=Дп*Тс/Na;
Дп-бір жыл ішінде келісім шарттар қайта құрылатын жылжымайтын
Тс-жылжымайтын мүлік объектісінің өлшемі бос кезіндегі орташа кезеңі;
Na- жалгерлік кезеңнің жылдық саны.
Жүктеме коэффициенті жылжымайтын мүлік түрлеріне байланысты (дүкендерден,көп пәтерлі
Кжүктеме=1-Кнд;
Нақты объекті бойынша ретроспективті ақпаратты талдай отырып,бағалаушы төлемдерді
Төлемдерді жинау кезіндегі шығасы коэффициенті(Кп)=жалгерлік төлемдерді жинау кезіндегі
Ретроспективті және ағымдағы ақпаратқа сүйене отырып,бағалаушы жалпы нақты
Кндп=Па+Пнд/ПЖТ;
Кнд-жалгерлік төлемдер жинағы кезіндегі жете пайдаланбаған және шығасы
Па-жалгерлік төлемақы жинағы кезіндегі шығасы;
Пнд-ауданды жете пайдаланбаған кездегі шығасы;
ПЖТ-потенциялды жалпы табыс.
Таза операциялық табыс-бұл жылжымайтын мүлік объектісін қалыпты функциялау
Операциялық шығындарды келесідей бөледі:
- шартты тұрақты;
- шартты өзгермелі немесе эксплуатациялық;
- орнын басу шығындары немесе резервтер.
1.Шартты тұрақты шығындарға :
- мүлікке салық;
- сақтандыру жарналары(мүлікті сақтандыру үшін төлемдер);
- қызмет көрсетушілердің айлықтары және олардың салықтары.
2.Шартты өзгермелі шығындарға:
- коммуналдық;
- территорияны ұстауға;
- ағымдағы жөндеу жұмыстарына;
- қызмет көрсетушілердің айлықтары;
- жалақыға салықтар;
- қауіпсіздікті қамтамассыз ету үшін шығындар;
- басқаруға кеткен шығындар және т.б
3.Орнын басу шығындарына-тез тозатын жабдықтарды ауыстыруға шығатын
Капитализация коэффициентіне есеп беру.
Капитализация коэффициентін анықтаудың бірнеше әдістері бар:
- капиталды шығындарды өтеу есебімен (актив құнын өзгерулерін
- инвестицияға байланысты әдіс немесе инвестиция топтарының техникасы;
- тура капитализация әдісі.
Капиталды шығындарды өтеу есебімен капитализация коэффици- ентін анықтау.Капитализация
1.нақты инвестициямен байланысты,тәуекелдік және басқа да факторларды қосқанда
2.Капиталды қайтару мөлшері,янғи бірінші жұмсалымның өтеу соммасы.
Капиталға табыс ставкасы жиынтықты тұрғызу әдісімен құрылады:
Қауіп қатерсіз табыс ставкасы+тәуекелдікке сыйлық ақы+жылжымайтын мүлікке жұмсалым+жылжымайтын
Табыстылықтың қауіп-қатерсіз ставкасы-өтімділігі жоғары актив- тердегі пайыз ставкасы,яғни
RН=Rp +Jинф+Rp*Jинф ;
Rp=Rh-Jинф/1+Jинф ;
RН-атаулы ставка
Rp-нақты ставка
J-инф-инфляция индексі (инфляцияның жылдамдық қарқыны)
Мысал.
Таза жалгерлік шартымен берілген жылжымайтын мүлік объектісі 2
1-ші жыл 1,119 (156;7:140);
2-ші жыл 1,275(178,5:140).
Нақты шама-1000 доллар,1-ші жылы 893,65долл(1000долл:1,119),2-ші жылы 784,31долл.(1000долл:1,275) алады.
Егер жылжымайтын мүлік объектісі 3 жылға,жалгерлік төлемақысы жалпы
1-кесте
Кезең Нақты ақша ағымы,
1-ші
2-ші
3-ші 150
150
150 1,15
1,32
1,52 172,5
198,0
228
Инфляциялы түзетулер нәтижесінде салыстырмалы түрде бағалауда
қолданылатын ретроспективті ақпаратты келтіру,сонымен қатар ақша ағымын болжауды
Dr = (1+Dv)*(1+Kurs)-1;
Dv = (1+Dr)*(1+ Kurs)-1,
Dr, Dv - теңгелі немесе волюталы табыс
Kurs-валюта бағамының қарқыны.
Инвестицияланған капиталдық орнын толтырудың 3 әдісі бар:
- капиталдытіксызықты қайтарым (Ринг әдісі);
- инвестицияға орнын толтыру қоры және табыс ставкасы
- орнын толтыру қоры және пайыздық қауіп қатерсіз
Ринг әдісі - бұл әдісті негізгі соманың орнын
Rк=Ry+1: n ,
n - экономиканың қалған мерзімі;
Ry - инвестицияның табыс ставкасы.
Мысал.Инвестициялаудың шарты:
мерзімі-5 жыл;
Ry - инвестиция табысының ставкасы 12% ;
Жылжымайтын мүлікке капитал жұмсаудың сомасы 10000доллар.
Шешуі:Ринг әдісі.Капиталды қайтарудың жылдық тура сызықты норма- сы
Инвестицияның қажетті табыс ставкасын есепке ала отырып, капиталдың
2- кесте
Ринг әдісімен инвестицияланған капиталдың орнын толтыру
(теңге.)
№
п/п Бастапқы кезеңге капиталға жұмсал ған қалдық Капиталға
12% Табыстың жалпы сомасы
1
2
3
4
5
10000
8000
6000
4000
2000 2000
2000
2000
2000
2000
10000 1200
960
720
480
240
3600 3200
2960
2720
2480
2240
1360
Капитал қайтарымы-жылжымайтын мүлік объектісінің қызмет ету мерзімі аралығында
Инвуд әдісі-егер капитал қайтарым саласы инвестиция табысының ставкасы
Rk=Ry+SFF (n,Y)
SFF-орнын толтыру қорының факторы;
Y=R инвестицияға табыс ставкасы.
Осы әдіспен инвестицияланған капиталдың орнын толтыру келесі кестеде
Мысал.Инвестициялаудың шарты:
Мерзімі-5 жыл;
Инвестиция табысы-12%;
Шешуі :
Капитализация коэффициенті-инвестиция табыстылығының ставкасы 0,12 және орнын толтыру
Кесте 3
Инвуд әдісі бойынша инвестицияланған капиталдың орнын толтыру.
(теңге)
№
п/п Бастапқы жылға
Капиталдың негізгі сомасының қалдығы Орнын толтырудың жалпы сомасы
Капиталға % Негізгі соманың орнын толтыру
1
2
3
4
5 10000
8425,90
6662,91
4688,36
2476,86 2774,10
2774,10
2774,10
2774,10
2774,10 1200
1011,11
799,55
562,60
297,22 1574,10
1762,99
1974,55
2211,50
2476,88
3.Хоскольд әдісі- бастапқы инвестиция табысының ставкасы өте жоға
Rk= Ry+SFF(n,Yб)
Yб-пайыздың қауіп-қатерсіз ставкасы.
1.Мысал. 5-жыл ішінде,жылына инвестицияға(капиталға) 12% табыс әкелетін инвестициялық
Шешуі:егер қайтарым капиталының нормасы 0,1773964 тең болса,орнын толтыру
2.Мысал. Жылжымайтын объектісін 5 жылдан кейін,оның бастапқы бағасынан
Шешуі:Ринг әдісі бойынша қайтарым капиталдың нормасы
20 % (100 % : 5 жыл)*1/2=10 %.
Инвуд әдісі бойынша капитал қайтарымының нормасы орнын толтыру
50%-ды ысырап*0,1574097=0,07887.
Rk= 0,07887 (капитал қайтарымының нормасы) +0,12 (инвестицияға табыс
Есеп берудің бұл әдісін қолданғанда,ТОТ (таза операциялық табыс)бойынша
Инвестицияға қатысты немесе инвестициялық топтың техникасы.
Егер жылжымайтын мүлік объектісі жеке және қарыз капиталы
Rm=ДО/К,
Rm-ипотекалық тұрақты;
ДО-қарызды өтеуге қызмет ететін жылдық төлемақы;
К-ипотекалық несиенің сомасы.
Ипотекалық тұрақты күрделі пайыздың алты функциядан тұратын кесте
Re=салық төлеуге дейінгі жылдықДП / жеке капитал шамасы.
Капитализацияның жалпы коэффициенті өлшенген орташа мәні сияқты анықталады:
R=М* Rm+(1-М)* Re,
М-ипотекалық берешек коэффициенті.
II.Ақша ағымын дисконттау әдісі.
Ақша ағымын дисконттау әдісі күрделірек,бөлшекті және объектіні бағалау
- болашақ ақша ағыны ағымдағыдан мәні
- жылжымайтын мүліктен болашақ ақшалай қаражат ағын мөлшерін
- табыс және шығын ағымдарының маусымдық сипаты болса;
- бағаланатын жылжымайтын мүлік-ірі көп функционалды коммерциялық объекті
- егер жылжымайтын объектісі салынып жатса немесе салынған
Ақша ағымын дисконттау әдісі-болжамдалған ақша ағымынан және қалдық
- болжамдалған кезеңнің ұзақтығы;
- реверсияны қоса алғандағы ақша ағымының болжам шамалары;
- дисконттау ставкалары.
Ақша ағымын дисконттау әдісін есептеудің алгоритмі:
1.болжамды кезеңді анықтау ұзақ мерзімді болжамдар үшін жеткілікті
Ақша ағымын дисконттау шамасын болжау ,сонымен қатар реверсиясын
а)ретроспективті кезеңде жылжымайтын мүлік объектісінен тапсырыс берушінің
б)жылжымайтын иүлік нарығының ағымдағы жағдайын зерделеу және оның
в)табыс туралы есепті қайда негізінде табыс және шығын
Жылжымайтын мүлікті ақша ағымын дисконттау әдісімен бағалау кезінде
1)әлуетті жалпы табыс;
2)нақты жалпы табыс;
3)таза операциялық табыс;
4)салық төлеуге дейінгі ақша ағымы;
5)салық төлегеннен кейінгі ақша ағымы.
Тәжірибе бағалаушылар ақша ағымының орнына табысты дисконттайды:
- ТОТ;
- жер салығын және реконструкцияны пайдалануға қолма қол
- салық салынатын пайда.
Ақша ағымын дисконттау әдісін қолдану кезіндегі ақша ағымын
1)мүлік салығы,операциялық шығын құрамында жалпы нақты табыстан жерге
2)экономикалық және салықтың амортизация нақты ақшалай төлем болып
3)объектінің жұмыс істеу мерзімін және реверсия құнының
4)несиені өтеуге қызмет көрсететін төлемақыларды (пайызды төлеу және
5)жылжымайтын мүлік иеленушінің кәсіпкерлік шығындарын жалпы нақты
Сонымен:
Салықты төлеуге дейінгі ақша ағымы =ПЖТ-жұмыспен қамтылмаудан және
Жылжымайтын мүлікке салық төлегеннен кеінгі ақша ағымы=салық төлеуге
Дисконттау ставкасын анықтау
Дисконттау ставкасы-болашақта алатын немесе төлейтін ақша сомасының ағымдағы
Батыс тәжірибесінде дисконттау ставкасын есептеу үшін келесі әдістер
1)жиынтықтық құру әдісі;
2)баламалы инвестицияны салыстыру әдісі;
3)бөлу әдісі;
4)мониторинг әдісі.
Жиынтықты құру әдісі-жылжымайтын мүліктің нақты объектісінің әрқайсысы- на
Дисконттау ставкасы=қауіп қатерсіз ставка+тәуекелділік үшін сыйлықақы.
Бөлу әдісі-дисконттау ставкасы күрделі пайыз ставкасы сияқты жылжымайтын
Дисконттау ставкасын бөлу әдісімен есептеудің тиімді нұсқасы-сатып алушымен(инвестормен)
- әрбір ұқсас объекті үшін белгілі бір уақыт
- объекті бойынша инвестицияның табыс ставкасын есептеу;
- алынған нәтижелерді кез-келген қолайлы статистикалық немесе сараптама
Мониторинг әдісі-жылжымайтын мүлікке инвестиция негізгі экономикалық көрсеткіштердің
Егер жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде табыс шамасына,дисконт
PV= Ci/(1+i)+M*1/(1+i),
PV - ағымдағы құн;
Ci - t кезеңіндегі ақша ағыны;
M - реверсия құны немесе қалдық құн.
Қалдық құн немесе реверсия құны дисконтталған және ақша
ҚОРЫТЫНДЫ
Сонымен қорыта келгенде, жылжымайтын мүлік оның ішінде: жер
Жылжымайтын мүлік нарығы-жылжымайтын объектілерінің азаматтық айналым болатын және
- сату, сатып алу нарығы;
- жалға беру нарығы.
Сату,сатып алу нарығында толық жеке меншік құқығы
Жылжымайтын мүлік үлкен арнайы мәні және құны бар
Еліміз тәуелсіздік алғаннан кейін, жеке меншік құқығы пайда
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР:
1 “Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан”, Г.П.Коваленко.
2 “Рынок недвижимости”, В.А Швандара. М,2000
3 “Оценочная деятельность”, М.М Соловьев. М,2003
4 “Оценка рыночной стоимости недвижимости”, Рудгайзер. М,
3
